【案情简介】随着创业风潮的到来，很多市民都纷纷“下海经商”，为了减少租金成本，很多人将目光瞄准了租金相对低廉的住宅，在住宅区开办公司或者登记注册个体工商户。但是住改商，不是想咋改就咋改，郝女士就因为遭到业主的反对而惹上了官司。

    郝女士想办一个早教中心，便经过房产中介同郭先生签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定郭先生将位于郑州市金水区东风路某小区住宅楼1层的房屋租赁给郝女士，租赁期限为60个月，租金为第一年每月7800元，缴纳方式押一付三，押金为7800元。郝女士按照合同约定向郭先生缴纳了押金及三个月房租共计31200元,并满怀希望对房屋进行装修。在装修过程中被该小区物业告知禁止房屋住改商，若要住改商必须整栋楼层三分之二以上业主同意，但该楼层小区居民并不同意。

    无奈之下，郝女士于2017年12月17日通知郭先生解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求郭先生返还三个月的房屋租金、押金元以及装修损失费。由于双方意见无法协商一致，郝女士便将郭先生诉至郑州市金水区人民法院，请求解除与郭先生签订的《房屋租赁合同》、请求判决郭先生返还郝女士房屋押金及房租共计31200元，房屋装修损失费10974.9元。

    金水法院审理认为：因涉案房屋无法开办早教中心，致使原告签订合同的目的不能实现，原告郝女士于2017年12月17日通知被告郭先生解除《房屋租赁合同》，双方的合同已于2017年12月17日解除。合同解除时，双方约定的租赁期间还未开始，被告应当退还原告所交押金7800元及三个月房租23400元，共计31200元。但原告主张装修损失的证据不足，金水法院不予支持。最终判决郭先生返还原告郝女士房屋押金7800元及三个月房租23400元，共计31200元，驳回了郝女士的其他诉讼请求。后被告郭先生不服判决上诉，郑州中院审理后维持原判。

    【以案说法】

    “住改商”是什么？

    “住改商”一词来源于《中华人民共和国物权法》，该法规定：

    业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本法规定的“住宅改变为经营性用房”即是“住改商”的本意。

    “住改商”需要办理哪些手续

    《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字［2007］236号）规定，企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外还应当提交下列材料：

    （一）《住所（经营场所）登记表》；

    （二）住所（经营场所）所在地居民委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

    以公司登记为例，《中华人民共和国公司登记管理条例》规定公司设立提交材料包括“国家工商行政管理总局规定要求提交的其他文件。”据此，国家工商总局以规范性文件形式规定提交“住改商”证明合法没有疑义。

    但需要注意的是，2014年7月14日，国家工商总局以工商办字〔2014〕138号文件公告废止271件规范性文件，其中就包括上述工商企字[2007]236号文件《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》。

    也就是说，自2014年7月14日起，工商部门即不能依据此文件收取《住所（经营场所）登记表》和“住改商”证明。

    不是所有的房屋都能改商业用途

    虽然我国出台了一系列的政策鼓励市民创业、简化“住改商”工商登记程序，但是并不意味着所有的住宅都可以开办公司。尤其是部分非法建筑、危险建筑、违章建筑、临时建筑、纳入拆迁征收范围的房屋等。前述类型的房屋本身就存在一定的瑕疵或者问题，以该等房屋作为商业用途的经营场所，势必会给后续经营带来影响。